初創(chuàng)公司：寫字樓租賃之前要問的10個(gè)問題。

寫字樓租賃可能令人生畏，尤其是在您第一次租時(shí)。與以前的租車體驗(yàn)相比 - 汽車，公寓，房屋 - 這一點(diǎn)在復(fù)雜性方面占據(jù)了一席之地。

是什么讓它對(duì)初創(chuàng)公司更加恐嚇？

不知道從現(xiàn)在起六個(gè)月后你的現(xiàn)金流會(huì)是什么樣子。保持靈活性至關(guān)重要。

陷入錯(cuò)誤的租約，你將冒著不必要的風(fēng)險(xiǎn)來占用可能更好地用于推動(dòng)增長的資本。對(duì)于某些企業(yè)來說，這只會(huì)是一個(gè)小小的挫折，可能會(huì)打破其他企業(yè)。

在本文中，我們將概述初創(chuàng)公司在進(jìn)入辦公室之前應(yīng)該提出的關(guān)鍵問題。

1.我們有明確的增長計(jì)劃嗎？

雖然看起來很明顯，但值得一提的是：你需要知道你將如何賺錢。目標(biāo)必須清晰明確，超級(jí)具體。

例如，說你將為公司網(wǎng)站帶來更多流量是不夠的。你必須知道你將如何做到這一點(diǎn)。

您知道您的客戶購置成本是多少嗎？

您是否需要與在線營銷機(jī)構(gòu)合作，或者您是否需要依賴內(nèi)部人員？

可以理解的是，創(chuàng)業(yè)公司早期因高估自己而臭名昭著。然而，在簽訂辦公空間租約時(shí)，公司最好保持預(yù)測(cè)的保守一面。

考慮通過VC融資來加速增長？查看指南：關(guān)于提高種子回合應(yīng)該知道的12件事。

2.寫字樓租賃我們了解前期成本嗎？

這是一個(gè)很大的問題。

這個(gè)寫字樓到底要花多少錢？

雖然每月租賃價(jià)格在紙面上看起來很不錯(cuò)，但一旦配置了其他費(fèi)用，它可能看起來不那么實(shí)惠。以下是一些最有可能由您負(fù)責(zé)的額外費(fèi)用：

保證金：通常包括1-6個(gè)月的租金。根據(jù)房東的不同，可以用現(xiàn)金或信用證接受付款。準(zhǔn)備交出損益表和資產(chǎn)負(fù)債表或銀行對(duì)賬單以備份您的財(cái)務(wù)索賠。如果您擔(dān)心分享此信息，請(qǐng)要求房東簽署保密協(xié)議。

律師費(fèi)：未經(jīng)合格律師審查，不得簽署租約。如果租約足夠小，他們甚至可以按固定金額工作。

家具：除非你打算用草坪椅和電視托盤配備你的辦公空間，否則你需要投資一些家具。無論您是決定使用二手家具供應(yīng)商，還是喜歡宜家之類的產(chǎn)品，請(qǐng)?jiān)诤炇鹬傲私饽馁M(fèi)用。

停車：如果你在一個(gè)主要的市區(qū)，你很可能必須與附近的車庫簽訂合同。雖然折扣通常是批量提供的，但這可能會(huì)變得昂貴。

電話/互聯(lián)網(wǎng)：大樓是否提供互聯(lián)網(wǎng)？有電話線嗎？如果沒有，請(qǐng)考慮盡早咨詢提供商。預(yù)計(jì)每個(gè)數(shù)據(jù)下降約100美元。此外，不要忘記包括您的會(huì)議室和休息區(qū)。

商業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)：確保涵蓋您的企業(yè)以在辦公室中運(yùn)營的政策。必須在入住前完成。

租戶改進(jìn)：找到一個(gè)完美的空間，除了一個(gè)小修理鞋面？確定這些改進(jìn)的成本，并確定它是否真的值得（可能不是）。

3.寫字樓租賃搬入/搬出的政策是什么？

在發(fā)展科技創(chuàng)業(yè)公司時(shí)，時(shí)間至關(guān)重要。你們既不想在空間準(zhǔn)備就緒前一個(gè)月等待，也不想在搬出時(shí)承擔(dān)重大責(zé)任。另外，找出違反租約的處罰方式。如果需要，你能負(fù)擔(dān)得起這些費(fèi)用嗎？

4.寫字樓租賃你真的需要多少面積？

為您的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供對(duì)空間要求的可靠估計(jì)可能很困難。雖然你知道今天需要多少臺(tái)桌子，但你不知道從現(xiàn)在開始六個(gè)月你需要多少臺(tái)桌子。根據(jù)您的要求，估計(jì)空間范圍從200到250平方英尺/人到100到150平方尺/人。

以下是一些需要考慮的事項(xiàng)：

最高入住率

空間形狀（矩形空間更靈活）

協(xié)作辦公家具

預(yù)計(jì)未來的招聘人數(shù)

5.寫字樓租賃包括什么（即公用事業(yè)，設(shè)施）？

您獲得的額外津貼將取決于您簽署的租約類型。

就像有許多不同類型的辦公樓一樣，有許多不同類型的租賃安排。提供的租賃類型可能取決于房東的偏好，市場(chǎng)和各種其他因素。

常見的租賃類型

全方位服務(wù)/總收入：您最常在多租戶辦公樓中找到此類型。在本協(xié)議中，建筑物所有者每月收取一筆一次性費(fèi)用，其中包括租金空間加上所有建筑物運(yùn)營費(fèi)用：財(cái)產(chǎn)稅，保險(xiǎn)，公共區(qū)域維護(hù)，公用事業(yè)，清潔和其他服務(wù)。但是，總租約并不總是包括公用事業(yè)?？傋饧s的一個(gè)重要方面是了解您的租賃是否為“扁平”或“步驟”。理想情況下，您需要一個(gè)固定的租約 - 在整個(gè)期限內(nèi)支付相同的金額。階梯租賃允許成本上升的可能性。

三網(wǎng)：大多數(shù)工業(yè)和柔性建筑使用三網(wǎng)（“NNN”）租賃。房東收取基本租金加上額外的金額，而不是一筆款項(xiàng)，用于支付房客的財(cái)產(chǎn)稅，保險(xiǎn)和公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)用。在這種情況下，您可能會(huì)外包并支付自己的清潔職責(zé)。

修改后的總收入：修改后的總租賃是三重凈租賃和總租賃的組合。在這里，一些運(yùn)營費(fèi)用可能包含在租約中，但公用事業(yè)仍然由租戶支付（通常）。

百分比：在這種情況下，您將支付基本租金和/或在該位置產(chǎn)生的總收入的百分比。這種類型的租賃通常用于高需求零售地點(diǎn)。不適合創(chuàng)業(yè)公司！

6.寫字樓租賃我們需要什么設(shè)施？

廚房，儲(chǔ)藏室，會(huì)議室，下班后保安。如果您期望員工“吃飯，睡覺，呼吸”啟動(dòng)，您可能需要以上所有內(nèi)容。你想要一個(gè)舒適的空間，同時(shí)激發(fā)出偉大的工作。

此外，確定您是否需要接待員或行政助理。雖然您應(yīng)該期望員工在職位描述之外卷起袖子，但您也希望他們將大部分時(shí)間花在創(chuàng)收活動(dòng)上。

7.我們會(huì)自豪地將利益相關(guān)者帶到這里嗎?

潛在的投資者，客戶和員工將走進(jìn)您的大門。您是否會(huì)興高采烈地向他們展示您的時(shí)尚空間或?qū)o序電梯感到尷尬？

雖然精明的投資者不會(huì)判斷貴公司的裝飾，但你可能會(huì)。您的空間是否需要看起來像MTV嬰兒床的一集？當(dāng)然不是。只要確保你感覺良好。

這是一個(gè)好位置嗎？

優(yōu)越的地理位置靠近公共交通，機(jī)場(chǎng)和科技社區(qū)的其他成員。擁有良好的地理位置不僅可以更容易地雇用頂尖人才，還可以更輕松地與來自城鎮(zhèn)內(nèi)外的潛在合作伙伴建立聯(lián)系。

不幸的是，最好的位置也是最貴的。還必須考慮生活費(fèi)用，因?yàn)樗鼤?huì)影響工資需求，住房，交通和食品成本。租賃辦公空間的大多數(shù)創(chuàng)業(yè)公司將不得不妥協(xié)。

我們真的能負(fù)擔(dān)得起嗎？

一旦你評(píng)估了所有的成本和需求，就應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待：你能以你能承受的價(jià)格得到你所需要的東西嗎？

初創(chuàng)公司可以快速改變，無論好壞。幫助年輕公司度過艱難時(shí)期的是謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)規(guī)劃。固定辦公室租賃是任何企業(yè)的主要承諾，更不用說創(chuàng)業(yè)了。如果你知道你準(zhǔn)備好了，恭喜你！但是，如果您在查看數(shù)字后感到不自信，請(qǐng)考慮下一個(gè)問題。

8.我們真的需要自己的空間嗎？

許多科技創(chuàng)業(yè)公司開始尋找辦公空間，假設(shè)他們需要自己的空間。實(shí)際上，他們實(shí)際上只需要一個(gè)專用的工作空間。是的，擁有自己的地址很難超越自治，尊重和專業(yè)水平。

但這有必要嗎？

并不是的。

初創(chuàng)公司現(xiàn)在可以獲得所需的位置，便利設(shè)施，靈活性和聲望，而無需大幅度承擔(dān)資金風(fēng)險(xiǎn)。